Immobilien-Rendite-Rechner
Mietrendite, Kaufpreisfaktor und Amortisation – ehrlich inkl. aller Nebenkosten.
Noch unsicher? Starte mit einem Beispiel und pass es danach an:
Was kostet die Wohnung – und was bringt sie an Miete?
Kaufpreis, die monatliche Kaltmiete (ohne Nebenkosten) und die Wohnfläche.
Oben kannst du A-/B-/C-Lage als Startwert wählen und anpassen.
Kurz gesagt: Als solide gilt eine Netto-Mietrendite ab 3,5–4 %, als gut ab 5 %. Ehrlich rechnest du mit Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) und nicht umlegbaren Kosten – die Nettorendite liegt meist 1–1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.
Die ehrliche Rendite-Rechnung für Kapitalanleger
Makler rechnen gerne brutto – dieser Rechner rechnet ehrlich: Auf den Kaufpreis kommen Nebenkosten (Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5–6,5 %, Notar & Grundbuch ~2 %, ggf. Makler), von der Miete gehen nicht umlegbare Kosten und ein realistischer Mietausfall ab. Daraus entstehen Netto-Mietrendite, Kaufpreisfaktor und die Amortisationszeit der Gesamtinvestition.
Wie du die Kennzahlen interpretierst, zeigt ausführlich die Unterseite Mietrendite richtig berechnen. Tipp: Rechne immer mehrere Szenarien (Miete −10 %, Zins +1 %) – bleibt die Rendite dann noch positiv, ist das Objekt robust.
Häufige Fragen
Welche Mietrendite ist gut?▾
Als Faustregel gelten 3,5–4 % Bruttomietrendite als solide, ab 5 % als gut – abhängig von Lage und Zustand. In Top-Lagen werden niedrigere Renditen durch Wertstabilität kompensiert, in B-/C-Lagen sollte die Rendite das höhere Risiko bezahlen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?▾
Brutto: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis – schnell, aber geschönt. Netto: (Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten − Mietausfall) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) – die ehrliche Zahl, mit der du rechnen solltest. Sie liegt oft 1–1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?▾
Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete = das „Vielfache“. Faktor 20 heißt: 20 Jahresmieten für den Kauf. Bis 20 gilt klassisch als günstig, 25 als fair, über 30 als teuer – wobei Metropolen seit Jahren darüber liegen.
Welche Kosten kann ich nicht auf den Mieter umlegen?▾
Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Reparaturen und Mietausfallwagnis. Als Daumenwert: 25–40 % des Hausgelds plus ca. 1–1,5 €/m² monatlich für Instandhaltung. Genau diese Posten zieht der Rechner für die Nettorendite ab.